Manado bukan satu-satunya kota yang layak diperhitungkan. Pemerintah Provinsi Sulawesi Utara mencatat kenaikan investasi properti residensial hingga 18 persen pada kuartal pertama 2026, terutama di daerah penyangga. Data dari Badan Pusat Statistik (BPS) Sulut menunjukkan inflasi properti di wilayah ini masih di bawah rata-rata nasional, membuatnya menarik bagi investor yang mencari capital gain jangka panjang.
Kami mengidentifikasi sepuluh titik berdasarkan akses infrastruktur, proyek pemerintah yang sedang berjalan, dan tingkat okupansi hunian. Bukan sekadar rekomendasi, ini adalah hasil observasi langsung dari agen properti lokal dan pengembang yang aktif di lapangan.
1. Manado Town Square (Mantos) dan Sekitarnya
Kawasan pusat bisnis ini tetap menjadi primadona. Harga tanah di Jalan Piere Tendean dan sekitarnya berkisar antara Rp 8 juta hingga Rp 15 juta per meter persegi, tergantung lebar jalan dan status sertifikat.
Apartemen studio di area Mantos dibanderol mulai Rp 450 juta untuk unit siap huni. Tingkat okupansi mencapai 85 persen, didorong pekerja di sektor perbankan dan BUMN yang berkantor di pusat kota.
2. Kawasan Megamas
Berjarak sekitar 3 kilometer dari pusat kota, Megamas dikenal sebagai kawasan kuliner dan hiburan. Properti komersial seperti ruko dua lantai dihargai Rp 1,5 miliar hingga Rp 2,5 miliar.
Investor mulai melirik tanah kosong di belakang Megamas untuk dikembangkan menjadi kos-kosan atau hotel budget. Harga tanah di sini masih Rp 3 juta hingga Rp 5 juta per meter, lebih murah 40 persen dibanding pusat kota.
3. Kecamatan Mapanget (Bandara Sam Ratulangi)
Pembangunan bandara baru yang dimulai pada akhir 2025 mendorong harga properti di Kelurahan Paniki Bawah dan Paniki Atas. Tanah di sini naik 25 persen dalam setahun terakhir, kini di kisaran Rp 2,5 juta hingga Rp 4 juta per meter.
Rumah tipe 36/72 di perumahan baru seperti Griya Paniki Indah mulai Rp 350 juta. Lokasi ini strategis bagi investor yang menargetkan pekerja bandara dan kru maskapai.
4. Kota Bitung (Kawasan Pelabuhan dan Industri)
Bitung adalah pintu gerbang ekspor Sulawesi Utara. Kawasan industri di Kecamatan Maesa dan Girian menjadi target pengembangan kawasan ekonomi khusus (KEK).
Harga tanah di sekitar pelabuhan masih relatif rendah, Rp 1,5 juta hingga Rp 2,5 juta per meter. Namun, permintaan rumah kontrakan untuk pekerja pabrik terus meningkat dengan harga sewa Rp 15 juta hingga Rp 25 juta per tahun.
5. Kota Tomohon (Kawasan Wisata dan Pendidikan)
Tomohon menawarkan udara sejuk dan pemandangan gunung. Properti di Kelurahan Kolongan dan Kakaskasen banyak diburu pensiunan dan investor yang fokus pada rumah liburan.
Harga tanah di Tomohon berkisar Rp 1 juta hingga Rp 3 juta per meter. Rumah dengan luas bangunan 100 meter persegi di kawasan wisata Bukit Doa bisa didapatkan Rp 500 juta hingga Rp 700 juta.
6. Kabupaten Minahasa Utara (Airmadidi dan Kauditan)
Daerah penyangga Manado ini mengalami pertumbuhan properti yang stabil. Kehadiran kampus Universitas Klabat dan rumah sakit swasta mendorong permintaan hunian sewa.
Tanah di Airmadidi dihargai Rp 2 juta hingga Rp 4 juta per meter. Rumah sederhana tipe 45/100 mulai Rp 400 juta, dengan tingkat kenaikan harga tahunan sekitar 12 persen.
7. Pulau Bunaken dan Sekitarnya (Properti Wisata)
Investasi di Pulau Bunaken bukan untuk hunian utama, melainkan untuk bisnis resort atau homestay. Harga tanah di pesisir pulau mencapai Rp 5 juta hingga Rp 10 juta per meter.
Pemerintah setempat mulai memperketat izin pembangunan di zona konservasi. Pastikan properti yang dibeli memiliki sertifikat Hak Guna Bangunan (HGB) yang jelas dan tidak masuk kawasan lindung.
8. Kecamatan Malalayang (Manado Selatan)
Malalayang berkembang pesat dengan hadirnya pusat perbelanjaan dan kampus. Harga tanah di sepanjang Jalan Raya Malalayang mencapai Rp 6 juta per meter.
Kos-kosan eksklusif di sini bisa menghasilkan pendapatan sewa Rp 3 juta hingga Rp 5 juta per bulan per kamar. Investor mulai mengincar properti di Kelurahan Bahu yang dekat dengan kampus Universitas Sam Ratulangi.
9. Kota Kotamobagu (Pusat Pertumbuhan Bolaang Mongondow Raya)
Kotamobagu menjadi pusat perdagangan di wilayah selatan Sulawesi Utara. Harga tanah di pusat kota masih terjangkau, Rp 1 juta hingga Rp 2,5 juta per meter.
Ruko dua lantai di Jalan Ahmad Yani dihargai Rp 800 juta hingga Rp 1,2 miliar. Daerah ini cocok untuk investasi jangka panjang, menunggu selesainya jalan tol Manado-Bitung yang akan memangkas waktu tempuh.
10. Kawasan Wisata Likupang (Minahasa Utara)
Likupang ditetapkan sebagai salah satu destinasi super prioritas. Harga tanah di desa-desa pesisir seperti Desa Pulisan dan Desa Marinsow naik drastis.
Tanah di tepi pantai kini dihargai Rp 7 juta hingga Rp 12 juta per meter. Investor besar sudah mulai membangun hotel bintang empat, namun masih ada celah untuk investasi villa kecil dengan harga Rp 1 miliar hingga Rp 1,5 miliar.
Pertanyaan yang Sering Diajukan
Apakah investasi properti di Sulawesi Utara aman untuk pemula?
Relatif aman jika Anda membeli di kawasan yang sudah terbukti permintaannya seperti Manado atau Bitung. Risiko utama ada di daerah yang masih bergantung pada satu proyek pemerintah.
Berapa modal minimal untuk mulai investasi properti di Manado?
Modal minimal sekitar Rp 350 juta untuk rumah tipe 36 di perumahan baru di pinggiran Manado. Untuk tanah, mulai dari Rp 100 juta sudah bisa mendapatkan lahan 100 meter persegi di Tomohon atau Minahasa Utara.
Kapan waktu terbaik membeli properti di Sulawesi Utara?
Akhir tahun hingga awal tahun biasanya banyak promo dari pengembang. Namun, untuk properti second, musim mudik Lebaran sering menjadi momen negosiasi terbaik karena penjual butuh dana cepat.
Apakah orang luar Sulawesi bisa membeli properti di sini?
Bisa. Tidak ada larangan khusus. Namun, pastikan Anda menggunakan notaris yang paham tata ruang daerah setempat, terutama untuk properti di kawasan wisata seperti Likupang dan Bunaken.
Properti jenis apa yang paling cepat naik harganya di Sulawesi Utara?
Ruko di pusat kota dan tanah di kawasan bandara menunjukkan kenaikan tertinggi. Ruko di Megamas dan Mantos rata-rata naik 15-20 persen per tahun.
Investasi properti di Sulawesi Utara membutuhkan kesabaran dan riset lapangan. Harga yang disebutkan di atas adalah estimasi pasar per Februari 2026 dan bisa berubah tergantung kondisi ekonomi dan kebijakan pemerintah daerah. Kunjungi langsung lokasi yang diminati, bicarakan dengan warga sekitar, dan jangan ragu untuk membandingkan harga antar agen properti. Keputusan ada di tangan Anda.
